Cedolare secca per gli affitti brevi: guida aggiornata

La cedolare secca sugli affitti brevi è uno dei temi più cercati dagli host Airbnb italiani. In questa guida spieghiamo come funziona il regime fiscale, cosa è cambiato negli ultimi anni e come adempiere correttamente agli obblighi.

Nota: La normativa fiscale italiana sugli affitti brevi è stata modificata più volte. L’ultima modifica rilevante è la Legge di Bilancio 2024, che ha portato l’aliquota al 26% per chi affitta più di un immobile. Verifica sempre con un commercialista le tue specifiche circostanze.

Cos’è la cedolare secca

La cedolare secca è un regime fiscale sostitutivo dell’IRPEF che si applica ai redditi da locazione di immobili ad uso abitativo. Per gli affitti brevi (durata inferiore a 30 giorni), il regime della cedolare secca è obbligatorio a partire dal 2017 (Decreto Legge 50/2017).

Aliquote vigenti:

21% per il primo immobile affittato
26% dal secondo immobile in poi (dal 2024)

Quando si applica

La cedolare secca si applica alle locazioni brevi, definite come:

Contratti di durata non superiore a 30 giorni
Stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa
Anche se prevedono la fornitura di biancheria e pulizia dei locali
Sia affitti diretti che tramite intermediari online (Airbnb, Booking.com, ecc.)

Il ruolo di Airbnb come sostituto d’imposta

Dal 2017, Airbnb (e gli altri intermediari online) è obbligato per legge a:

Comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati di ogni prenotazione: nome, cognome, codice fiscale del locatore, indirizzo dell’immobile, durata del contratto, importo lordo
Trattenere il 21% del compenso e versarlo all’Erario

Questo significa che, in molti casi, Airbnb versa già la cedolare secca per tuo conto. Dovrai comunque dichiarare il reddito nella tua dichiarazione dei redditi (quadro B del 730 o quadro RB del Modello Redditi).

Come dichiarare i redditi da affitti brevi

Nel 730 o Modello Redditi:

I proventi da affitti brevi vanno indicati nel quadro B (redditi fondiari)
Scegli l’opzione “cedolare secca” per applicare l’aliquota sostitutiva
Airbnb ti invia ogni anno il documento riepilogativo con i compensi corrisposti

Cosa non devi fare:

Non dichiarare questi redditi come “redditi da lavoro autonomo” o “redditi diversi”
Non confondere la cedolare secca (imposta) con la tassa di soggiorno (che invece devi riscuotere dagli ospiti e versare al Comune)

Tassa di soggiorno: attenzione

La tassa di soggiorno è separata dalla cedolare secca e va gestita autonomamente:

Riscossa dagli ospiti (indicata nel prezzo o aggiunta separatamente)
Versata periodicamente al Comune dove si trova l’immobile
Non si tratta di una tassa tua: sei il sostituto che la raccoglie e la riversa

Dal 2021, anche Airbnb trattiene e riversa automaticamente la tassa di soggiorno in molti Comuni italiani.

Obblighi connessi agli affitti brevi

Oltre alla cedolare secca, chi affitta su Airbnb deve:

Comunicare la presenza degli ospiti tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dal check-in → Guida al portale Alloggiati Web
Registrare l’immobile presso il Comune (in molti Comuni è obbligatorio il CIR - Codice Identificativo Regionale)
Rispettare le norme regionali sugli affitti brevi (alcune Regioni hanno restrizioni aggiuntive)

Strumenti per la gestione fiscale

Gestire la contabilità di uno o più appartamenti su Airbnb può diventare complesso. Esistono servizi digitali che aiutano i host a:

Tenere traccia dei redditi mensili
Preparare la dichiarazione dei redditi
Gestire la tassa di soggiorno
Ricevere consulenza da un commercialista specializzato

→ Confronto dei migliori servizi fiscali per host Airbnb

Ultima verifica normativa: ottobre 2024. Le informazioni contenute in questa guida hanno carattere puramente informativo. Per la tua situazione specifica, consulta un commercialista.