Cos'è una locazione turistica: definizione e obblighi
Definizione legale di locazione turistica in Italia: differenze con l'affitto tradizionale, contratti, certificazione energetica, obblighi fiscali e comunicazione alla Questura.
Locazione turistica, affitto breve, locazione per uso turistico — questi termini vengono usati spesso come sinonimi, ma hanno un significato giuridico preciso. Capire la distinzione è importante per sapere a quale normativa sei soggetto.
Definizione legale
La locazione ad uso turistico è un contratto di affitto di immobile ad uso abitativo, stipulato per finalità di villeggiatura, turismo o svago. È regolata dall’art. 1 comma 2 bis della Legge 431/1998 e dagli artt. 1571 e seguenti del Codice Civile.
Si distingue dall’affitto tradizionale per:
- Finalità: il conduttore usa l’immobile per vacanza o turismo, non per abitazione stabile
- Durata: solitamente breve (giorni, settimane), ma non c’è un limite di legge
- Regime: non si applicano le tutele della Legge 431/1998 sull’equo canone
In pratica, quasi tutti i soggiorni su Airbnb rientrano in questa categoria.
Differenza rispetto agli “affitti brevi” del DL 50/2017
Dal 2017, il Decreto Legge 50/2017 ha introdotto la disciplina specifica degli affitti brevi ai fini fiscali:
- Affitti brevi (ai fini del DL 50/2017): contratti di durata inferiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa
- Locazione turistica: categoria più ampia, include anche contratti sopra i 30 giorni
Per la maggior parte degli host Airbnb, le due categorie coincidono. Ma se affitti per periodi superiori a 30 giorni, le regole fiscali cambiano.
Come è regolamentata
La locazione turistica non è soggetta alle leggi sull’equo canone né alla Legge 431/1998. Si applica il Codice Civile in materia di locazione (artt. 1571 e ss.) e le norme regionali e comunali specifiche.
Ogni Regione può avere norme proprie in materia di affitti brevi e locazioni turistiche. Alcune Regioni richiedono la registrazione dell’immobile (CIR — Codice Identificativo Regionale), il rispetto di requisiti minimi di abitabilità e la classificazione come “struttura ricettiva non imprenditoriale”.
I contratti di locazione ad uso turistico
Non è obbligatorio un contratto scritto per le locazioni brevi (sotto i 30 giorni). Tuttavia, è fortemente consigliato per:
- Definire chiaramente le condizioni del soggiorno
- Proteggere l’host in caso di controversie
- Dimostrare l’esistenza del contratto in caso di controlli fiscali
I contratti sopra i 30 giorni devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.
Cosa non è consentito
- Affittare immobili non conformi alle norme di abitabilità
- Praticare attività di locazione turistica in modo imprenditoriale senza le necessarie autorizzazioni (partita IVA, SCIA, ecc.)
- In alcuni Comuni e Regioni: affittare senza il Codice Identificativo Regionale/Comunale
Certificazione energetica (APE)
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è obbligatorio anche per le locazioni turistiche quando avviene la stipula di un contratto scritto. Deve essere consegnato al conduttore.
Per i contratti verbali di breve durata (come molte prenotazioni Airbnb), l’obbligo è più sfumato in giurisprudenza — verifica con un professionista le regole aggiornate nella tua Regione.
La fornitura della biancheria
La locazione turistica può prevedere servizi accessori come la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali senza che questo la trasformi in un’attività imprenditoriale (B&B, casa vacanze con servizi), a condizione che tali servizi siano accessori e non prevalenti rispetto all’affitto dell’immobile.
Adempimenti fiscali
Per le locazioni brevi (sotto 30 giorni), si applica la cedolare secca al 21% (o 26% dal secondo immobile, dal 2024). Il reddito va dichiarato nel quadro B del 730 o RB del Modello Redditi.
→ Guida fiscale completa per affitti brevi
Comunicazione alla Questura
Obbligo di comunicare le presenze degli ospiti tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo.
→ Guida completa ad Alloggiati Web
Tassa di soggiorno
Dove prevista dal Comune, va riscossa dagli ospiti e versata periodicamente. Dal 2021, Airbnb la gestisce automaticamente in molti Comuni italiani.